抵利型房貸真的能抵利嗎?優缺點、算法一次看懂!

近年來，房價越來越高，房貸利率也隨之攀升，購屋族還款壓力越來越大，只能開始精打細算，但這樣也影響到了生活品質。 但如果你不是月光族，每個月都還會定存，那建議可以申請「抵利型房貸」。

什麼是抵利型房貸

又可以稱為「免息型房貸」或「存貨整合型房貸」。簡單說，就是把「存款」與「房貸」結合，運用存款來減少房貸支出的利息，並且這些存款資金還能靈活運用。 但須注意折抵的利息要被課稅，而且房貸利率也比較高，這邊就是多留意是否會超過27萬的儲蓄投資扣除額，以免被內入綜合所得稅。

抵利型房貸試算

STEP1

假設貸款年限是20年，房貸本金是500萬，這家銀行同時給小華一個活儲帳戶有100萬存款；年利率2.6%下，用本息平均攤還法還款，每個月會固定還25559元。

STEP2

每月應繳利息公式:(房貸餘額-存款餘額)x房貸年利率/12 =(500萬-100萬)x2.6%/12 =8,666元/月

STEP3

每月應繳房貸本金=每月固定還款金額-每月應繳利息 =25,559-8,666 =16,893

STEP4

當期房貸餘額=房貸餘額-每月應繳房貸本金 =5,000,000-16,893 =4,983,107

抵利型房貸的優缺點

優點

1.房貸帳戶的存款可以折抵利息

放在房貸帳戶中的錢，銀行會優先拿來與房貸餘額扣除，再來計算利息。 舉例來說：房貸有400萬，房貸帳戶有100萬，那麼銀行計算利息就會是400萬-100萬=300萬利息，所以有100萬是不算在利息的。

2.縮短還款時間

下面可以直接來做個比較，假設A、B都貸款20年、房貸本金300萬、年利率2.6%

由此可知抵利型房貸不僅可以短還款期數，也可以減少利息支出。

3.存款利率=房貸利率

抵利型房貸的另一個優勢在於，當存款利率較低時，房貸利率也會隨之變低，變可以賺取其中的利差。

4.存款資金可隨時運用

如果有臨時資金需求，是可以隨時從這帳戶提領做使用的。

缺點

1.折抵額度有上限

天下沒有白吃的午餐，銀行也是要賺錢的。銀行給的這個帳戶並不是你想存多少就存多少，只有在約定的折抵貸款餘額內( 30 % 、 50 % 、 70 % 、 100 % 等四種)，才會減少房貸利息支出。超過這個上限，銀行是不會拿去支付利息的。

2.抵利型房貸比一般房貸利率高

銀行為了不做賠本生意，利率通常較一般房貸高，當折抵上限越高，房貸利率也越高，目前利率約1.8-2%。

3.不會給利息

抵利型房貸給的帳戶不會給利息，因為這裡面的資金是銀行要抵銷房貸利息的。

4.可能會有升息風險

如果未來遇到利率升息，那麼就算存款增加，要付的利息總額還是高於一房貸，這樣就會變得沒那麼吸引人。

抵利型房貸辦利7步驟

抵利型房貸還款方式有哪些？

目前主要分為「只付利息」、「本息攤還」２種：

• 只付利息

  指貸款期間內，貸款人只支付利息不償還本金等到期日在一次還。

• 本息攤還

  指貸款期間內，貸款人每個月還得金額包含利息＋本金。

誰適合抵利型房貸

市場處於低利率時，可以選擇抵利型房貸就可賺取利差，同時還能留一筆資金在身上，以備不時之需。 除了希望自己有一筆錢能隨時使用的人外，不妨也可以依據七分之一法則來確認自己到底適不適合。

七分之一法則

指的是，若民眾想申請抵利息房貸來省息，在抵利型房貸利率高出指數型房貸0.6個百分點的情況下，存款需達到房貸金額的七分之一才划算。若本身存款太少，民眾會多繳利息，不如提前還款划算。

結論

雖然抵利型房貸有以上好處，但同時也需要注意它的利率會比依般房貸還高，如果本身無使用資金需求，建議可以選擇早點還完房貸，減輕負債壓力。